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原作者：韦玲
案例：甲与第一任妻子在丹阳结婚，婚后生育一子乙，在婚姻关系存续期间购买丹阳市内商品房一套。因感情不和双方协商离婚，离婚调解书确定房屋归甲与乙共同所有，同时乙跟随母亲共同生活。后甲做生意辗转至黑龙江再婚，生育一女丙，因夫妻感情不和，双方经当地法院调解离婚，约定丹阳市内的房屋归甲所有，丙跟随母亲共同生活。甲持第二份调解书至房管部门办理了产权变更登记手续。若干年后甲已年老，考虑到生活照料事宜，遂与丙签订房屋买卖合同，约定将上述位于丹阳市内的房屋出卖予丙（丙未知该房屋系甲乙共有），购房款低于市场价，丙按约定支付了购房款并办理了过户登记。乙起诉至法院要求确认甲与丙签订的房屋买卖合同无效。
审理：本案以调解结案，丙一次性支付乙28万元，房屋的所有权最终归丙所有。
分析：对以上案例在审判实践中存在两种不同意见：
第一种意见认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”甲将房屋出卖予丙系无权处分，甲、丙订立的商品房买卖合同无效。
第二种意见认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，甲、丙订立的商品房买卖合同无效。本案中甲与丙签订房屋买卖合同，目的是非法占有乙所有的房屋的权益。在乙不知情的情况低价买卖房屋，丙作为购房者，并不清楚所购房屋属于甲乙共同所有，其所怀疑的房屋低价出卖也仅仅考虑到父女的亲情，乙对房屋享有的所有权在无形中被甲以合法的合同形式所侵害了。
第三种意见认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，甲与丙签订的房屋买卖合同有效，乙只能要求甲承担赔偿责任。
笔者认为，应采纳第三种意见。最高院出台的司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，此解释系对无权处分的买卖合同效力作出的具体规定，根据新法优于旧法及适用特别法的原则，应优先适用。甲的行为侵犯了乙的所有权，但是从丙的角度看，甲居住该房屋多年，并且物权登记人为甲，丙虽然以低于市场价格购买的甲的房屋，但是甲已年老，身边需要儿女照料。丙考虑到父女的亲情及法定的赡养义务，低于市场价的购房款可以视为甲对丙独自照料甲的一种赠与，由此而推出丙为善意第三人，所购房产应属于丙。至于乙的损失，可以另案诉讼，由甲予以赔偿。经法庭多方面的调解，最终促成各方当事人达成以上调解协议。
另外，本案涉及婚姻家庭中的伦理问题，应本着促进家庭和睦，有利于家庭和谐的宗旨加以处理，在尽最大努力争取双方当事人相互理解的基础上达成调解协议，使得双方当事人的矛盾得以缓和，最后也能使甲有一个安详的晚年，这也符合为民司法的法治理念。
（作者单位：江苏省镇江市丹阳市人民法院） |
240331
原作者：韦玲
案例：甲与第一任妻子在丹阳结婚，婚后生育一子乙，在婚姻关系存续期间购买丹阳市内商品房一套。因感情不和双方协商离婚，离婚调解书确定房屋归甲与乙共同所有，同时乙跟随母亲共同生活。后甲做生意辗转至黑龙江再婚，生育一女丙，因夫妻感情不和，双方经当地法院调解离婚，约定丹阳市内的房屋归甲所有，丙跟随母亲共同生活。甲持第二份调解书至房管部门办理了产权变更登记手续。若干年后甲已年老，考虑到生活照料事宜，遂与丙签订房屋买卖合同，约定将上述位于丹阳市内的房屋出卖予丙（丙未知该房屋系甲乙共有），购房款低于市场价，丙按约定支付了购房款并办理了过户登记。乙起诉至法院要求确认甲与丙签订的房屋买卖合同无效。
审理：本案以调解结案，丙一次性支付乙28万元，房屋的所有权最终归丙所有。
分析：对以上案例在审判实践中存在两种不同意见：
第一种意见认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”甲将房屋出卖予丙系无权处分，甲、丙订立的商品房买卖合同无效。
第二种意见认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，甲、丙订立的商品房买卖合同无效。本案中甲与丙签订房屋买卖合同，目的是非法占有乙所有的房屋的权益。在乙不知情的情况低价买卖房屋，丙作为购房者，并不清楚所购房屋属于甲乙共同所有，其所怀疑的房屋低价出卖也仅仅考虑到父女的亲情，乙对房屋享有的所有权在无形中被甲以合法的合同形式所侵害了。
第三种意见认为，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，甲与丙签订的房屋买卖合同有效，乙只能要求甲承担赔偿责任。
笔者认为，应采纳第三种意见。最高院出台的司法解释规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，此解释系对无权处分的买卖合同效力作出的具体规定，根据新法优于旧法及适用特别法的原则，应优先适用。甲的行为侵犯了乙的所有权，但是从丙的角度看，甲居住该房屋多年，并且物权登记人为甲，丙虽然以低于市场价格购买的甲的房屋，但是甲已年老，身边需要儿女照料。丙考虑到父女的亲情及法定的赡养义务，低于市场价的购房款可以视为甲对丙独自照料甲的一种赠与，由此而推出丙为善意第三人，所购房产应属于丙。至于乙的损失，可以另案诉讼，由甲予以赔偿。经法庭多方面的调解，最终促成各方当事人达成以上调解协议。
另外，本案涉及婚姻家庭中的伦理问题，应本着促进家庭和睦，有利于家庭和谐的宗旨加以处理，在尽最大努力争取双方当事人相互理解的基础上达成调解协议，使得双方当事人的矛盾得以缓和，最后也能使甲有一个安详的晚年，这也符合为民司法的法治理念。
（作者单位：江苏省镇江市丹阳市人民法院）
