2011 石家庄市中级人民法院民事审判指导意见之六——关于城市无权属证书的房屋买卖纠纷

随着经济发展和生活水平的提高，居民改善住房条件的需求增强，房地严又易行为增多。在当丽城币房地严交易市场中，有相当一部分房屋（不包括小产权房、村证房）还没有取得权属证书，如房产证及附属的土地使用权证书等。由于房地产价格增长较快，以及社会诚信机制缺失等因素的影响。近年来起诉到法院的房地产买卖纠纷中，有一种情形比较突出：买方要求卖方办理过户更名手续，而卖方则依据《城市房地产管理法》的有关规定，以自己在卖房时没有取得权属证书为由，主张合同无效，要求收回房屋。
《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让。能否依据该规定，认定合同无效是审判实践中争议较大的一个问题。从法的部门划分讲，《城市房地产管理法》属于行政法范畴，不属于民法范畴口《城市房地产管理法》调整的是行政主管部门在管理房地产市场时与市场主体之间发生的纵向管理关系，不直接调整平等市场主体之间发生的横向交易行为。所以，依据《城市房地产管理法》确定平等主体之间的合同效力要非常谨慎。《合同法》第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。房屋本身不是法律禁止转让的对象，所以，房屋买卖合同并不违反法律和行政法规。只不过法律规定了一些房屋产权转让的必要条件，当转让条件不具备时，只能导致房屋产权转让不了，合同无法履行，但不必然导致合同无效。法理还将物权效力和合同效力进行了区分，做为买卖标的的房屋，若在买卖时没有领取权属证书，依法不能办理转让过户登记，也就是不发生物权变动的效力，但这并不能追溯到引起物权变动的原因，即合同效力。简单讲，合同是引起物权改变的原因，物权改变不了，只是合同履行不了，不一定是厶同无效。《合同法》在立法时已经将合同效力和合问履行问题做了区分。本法第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”第一百一十条属于《合同法》第七章《违约责任》的内容。尽管本条文规定的是免除违约责任的情形，但无效的合同，当事人本来就不需要承担违约责任，法律也没有必要再为其规定免责情形。所以，从《合同法》立法结构可以看出，基于法律上原因或客观原因不能履行的合同，《合同法》没有将其列入无效合同范围。对于无权属证书的房屋买卖合同，《城市房地产管理法》禁止的只是其履行，不认定其无效。最高人民法院终审的河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案的(2006)民一终字第26号判决中表明“《城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条肘规足是行政管理部门对个符合別足条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所做的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定口”最高人民法院终审的威海西港房地产开发有限公司与威海鲲鹏投资有限公司合作开发房地产纠纷一案的(2007)民一终字第30号判决书中再次做了同样内容的表述。以上判例可以做为审理类似案件的指导，《城市房地产管理法》第三十八条不能做为认定合同无效的依据。如当事人买卖的无权属证书的房屋，确不能办理转让过户登记，导致合同目的无法实现的，当事人可以要求解除合同，但不做为无效合同处理。