马上注册，获得更多功能使用权限。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？立即注册
x
居间服务行业源远流长，起源于古希腊、古罗马帝国时期。我国古代也有人从事居间服务职业，民间将居间人称为牙行或牙纪。居间人也叫中间人、中介，为委托人寻找订约的机会或者为委托人和第三人订立合同提供媒介服务，斡旋与委托人与第三人之间进行穿针引线、牵线搭桥，以促使委托人和第三人成功订约。居间人和委托人约定居间人为委托人提供居间服务的合同为居间合同。在我国《合同法》实施以前，居间合同属于无名合同，随着社会经济的发展和市场经济的需要，居间活动越来越多，基于此，《合同法》设专章对居间合同加以调整，明确了其作为独立有名合同的法律特征，这对我国日益繁荣发达的居间服务行业起到了重大的促进和规范作用。迄今，有些居间服务行业已经形成了相当的规模，例如房地产经纪行业，人才中介行业等，在市场经济活动中发挥着重要的作用。
一、居间合同法律特征
合同法第二十三章规定了居间合同。合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其中居间人向委托人报告订立合同的机会称为指示居间，居间人为委托人提供订立合同的媒介服务称为媒介居间。
居间合同是诺成合同，只要当事人意思表示一致合同即告成立；
居间合同是不要式合同，合同形式以口头形式或书面形式均可；
居间合同为有偿合同，只要居间合同成立并生效后居间人居间成功，委托人即应支付居间人居间报酬。
合同法第四百二十六条、第四百二十七条规定了居间人的报酬请求权：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。另外，居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。基于居间活动能否成功具有不确定性，居间人最终能否取得报酬也具有不确定性。实践中有居间人出具的格式合同规定居间不成也可以向委托方请求支付报酬，加重了委托方的责任，同时违反了法律有关居间不成不得请求报酬的强制性规定，在审判实践中被认定为无效的不乏其例。
1、 居间人的法律义务
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。由于居间人不是委托人的代理人，没有替委托人斟酌缔约条件的义务，除了凭借其专业知识和技能审查、识别委托人和第三人的交易信息外，居间人不负有额外的调查义务，对于交易条件和交易标的是否满足具体的交易要求需要委托人自己斟酌与调查，但是居间人必须如实向委托人告知其所了解的可能影响合同订立与履行的有关事项，这也是基于诚实信用原则的要求。
居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。居间人受托从事指示居间或媒介居间，为委托人寻找交易第三人，或者为委托人与第三人之间提供居间媒介促成委托人与该第三人的交易活动。居间人与委托人签订居间合同，与第三人接触，凭借其专业知识和技能识别委托人和第三人的身份和与缔结合同相关的信息，确保该信息的真实性。居间人参与市场经济，理应遵规守法、诚信勤勉，将知晓的有关订立合同的有关重要事实和情况如实告知委托人，用供委托人参考决断，这也是居间人从事的居间服务所体现的价值之一。倘若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，即便委托人与第三人签订了有效的合同，居间人也不得要求支付居间报酬，由此给委托人造成损失的还应当依法承担损害赔偿责任。
再者，为打造优质居间服务品牌，提升自身诚信形象和市场认同度和市场竞争力，居间人也应依法、依约、依据行业规范诚实、勤勉地为委托人提供优质、高效、规范的居间服务。
2、 居间人的权利
居间人促成委托人和第三人合同成立的，为居间成功。所谓居间人促成委托人和第三人合同成立，是指居间人的居间活动与委托人和第三人成功订立合同具有因果关系，亦即居间人的居间活动是委托人与第三人成功订立合同的条件。
居间成功的，居间人享有报酬请求权。居间人和委托人对居间报酬没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定；因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间报酬是居间服务成果的对价，居间不成，居间人不得请求居间报酬，但是居间人可以请求委托人给付从事居间活动支出的必要费用；居间成功，居间活动的费用，由居间人负担。居间活动的必要费用，如从事居间活动支出的交通费，为委托方了解相关的订约信息和潜在缔约方的资信状况而支出的合理费用等。
二、居间服务居间人的法律风险与防范
参与市场交易，风险无处不在。享受了服务不支付服务报酬的，所见不鲜；提供了服务收不到报酬的，时有发生。在居间服务活动中，有委托人往往借寻找种种理由、制造种种事端，企图拒绝支付或者拖延支付居间人报酬，以此加大居间人的交易风险和法律风险而从中渔利。然而，从专业的角度来看，很多风险并非不可预测和控制，本文试图略举几种情形加以简析以见教于读者。
1、 委托人跳过居间人直接和第三人缔约进而拒绝支付居间人报酬
居间人请求委托人支付居间报酬以居间成功为前提，所以委托人为了拒绝支付居间报酬，往往采取掩盖居间成功的事实，跳过居间人独自私下直接和第三人订约，并隐瞒该订约事实，进而拒绝支付居间人报酬，这在实践中是居间合同纠纷的主要类型。此类纠纷成讼，需要居间人承担若干举证责任：
①首先需要居间人能提供已经成立并生效的居间合同。居间合同用于证明委托人和居间人之间具有居间合同法律关系，双方须受该居间合同的约束，所以尽管居间合同是诺成合同，为了能够方便举证，居间人应尽量与委托人签订书面合同，以降低法律风险；
②需要居间人能提供从事居间活动的证据，例如居间人带领第三人与委托人接洽的证据，或者居间人带领第三人查看将来委托人与第三人所订立合同的标的物的证据。所以，居间人应备有“带看确认书”之类的文件交与第三人签署确认，最好居间人、第三人和委托人三方签署确认；如果是媒介居间，则居间人需要提供在委托人与第三人之间从事斡旋工作的证据。这类证据主要用于证明居间人实际从事了居间活动，并且居间人的居间活动与将来委托人与第三人签订的问题具有因果关系；
③还需要居间人能举证证明委托人与该第三人已经成功订立合同。由于居间成功是委托人取得居间报酬的前提，所以委托人跳过居间人独自私下直接和第三人订约往往是为了掩盖居间人居间成功的事实以图达到拒绝支付居间报酬的目的。在这种情况下，如果委托人和第三人签订的是法律规定需要登记的合同，居间人可以到登记机关申请登记查询、调取该合同；如果委托人和第三人签订的是不需要登记的合同或者法律规定应当登记而委托人和第三人没有到登记机关登记该合同，那么居间人可以调查委托人和第三人已经签订合同的事实完成举证责任，例如作为承租人的第三人已经入驻委托人出租的房屋的事实。
通过以上证据可以看出，居间人和委托人之间具有有效的居间合同关系，居间人从事了居间活动，委托人和第三人缔约成功，居间人的居间活动与委托人和第三人缔约有因果关系，如此，则居间人在法律上便拥有了请求委托人支付居间报酬的权利。所以，居间人至少应围绕以上几个方面开展居间活动，以达到降低从事交易的法律风险的目的。
2、 委托人因故解除与第三人签订的合同或以第三人不履行合同为由拒付居间报酬
出于种种原因，委托人解除了与第三人的合同，或者第三人不履行与委托人的合同，使得委托人本欲通过与第三人缔结的合同从事市场交易的目的落空，于是委托人便觉得支付给居间人报酬有所不值，或者认为居间人居间不成功。但是，居间人和委托人签订的居间合同与委托人和第三人签订的合同是两个不同的法律关系，两个合同的关系仅在于委托人与第三人签订的合同是居间人为履行与委托人签订的居间合同促成的，并且该事实是居间人请求委托人支付居间报酬的条件。所以，只要居间人充分履行了法律规定的义务和居间合同约定的义务，没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况和损害委托人利益，促成了委托人与第三人签订合同，居间人便有权请求委托人支付居间报酬，换句话说，只要委托人和第三人解除合同不是由居间人的过错造成的，居间人便不需承担任何法律责任，居间人取得居间报酬并不以委托人与第三人签订的合同能够得以最终履行为条件；至于委托人因故解除与第三人之间的合同或者第三人不履行与委托人签订的合同，则是委托人与第三人之间的纠纷，与居间人无涉。当然，为避免此类纠纷带来不利后果，居间人仍然需要在提供居间服务的过程中至少围绕涉讼时要承担的举证责任开展工作。
3、 委托方与第三人缔结合同后协议变更当事人
实践中，有委托方与第三人缔结合同后与第三方协议变更了合同当事人，将合同一方当事人的权利义务全部移转给他人。委托方进而认为，既然自己与第三人签订的合同主体发生了变更，就不必支付居间人居间报酬。试举一例：
2005年5月16日，原告（居间人）与B公司（卖方）、被告温某（买方）签订了三方《房地产买卖合同》，约定被告通过原告购入位于深圳市罗湖区太平洋商贸大厦某物业，依据合同约定，被告应向原告支付佣金178697元，该笔佣金于签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》时付清。后原被告双方签订《佣金协议书（客户）》，将佣金变更为成交价1%即119131元，于房产登记当日支付。2005年9月6日，买卖双方签订《主体变更确认书》，对三方签署的《房地产买卖合同》内容作了变更，即房产过户时产权人变更为妻子王某，由其继续履行《房地产买卖合同》项下买方未履行的义务，被告对其承担保证责任。2005年11月28日，该物业产权人由B公司变更为登记为被告指定人王某。由于被告一直未付佣金，原告诉诸法院请求判令被告支付佣金119131元及利息。
本案中，三方协议的买卖双方单独达成合同主体变更协议，这种变更并不能改变居间人与委托人买方的居间合同法律关系，也不能改变作为三方协议一方的居间人促成了买卖双方之间的合同的事实，并且买卖双方签订合同主体变更协议属于合同债权债务概括转移，合同债权债务转移前后合同并不丧失其同一性。所以，买卖双方签订的正式的房屋买卖合同也是居间人从事居间活动的结果；既然居间成功，居间人当然有权请求委托人给付居间报酬。所以，法院最终支持了原告的诉讼请求。
结束语：从事市场交易，风险在所难免，预测与控制交易过程中法律风险的重要性殊值重视。作为提供居间服务的居间人，借助与委托人签订居间合同并履行该合同参与市场交易，只有能准确地理解居间合同的性质与法律特征，才能对症下药，有针对性地开展一系列居间活动，在展业过程中控制风险，有效维护自身法律权利。 |
240331
居间服务行业源远流长，起源于古希腊、古罗马帝国时期。我国古代也有人从事居间服务职业，民间将居间人称为牙行或牙纪。居间人也叫中间人、中介，为委托人寻找订约的机会或者为委托人和第三人订立合同提供媒介服务，斡旋与委托人与第三人之间进行穿针引线、牵线搭桥，以促使委托人和第三人成功订约。居间人和委托人约定居间人为委托人提供居间服务的合同为居间合同。在我国《合同法》实施以前，居间合同属于无名合同，随着社会经济的发展和市场经济的需要，居间活动越来越多，基于此，《合同法》设专章对居间合同加以调整，明确了其作为独立有名合同的法律特征，这对我国日益繁荣发达的居间服务行业起到了重大的促进和规范作用。迄今，有些居间服务行业已经形成了相当的规模，例如房地产经纪行业，人才中介行业等，在市场经济活动中发挥着重要的作用。
一、居间合同法律特征
合同法第二十三章规定了居间合同。合同法第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其中居间人向委托人报告订立合同的机会称为指示居间，居间人为委托人提供订立合同的媒介服务称为媒介居间。
居间合同是诺成合同，只要当事人意思表示一致合同即告成立；
居间合同是不要式合同，合同形式以口头形式或书面形式均可；
居间合同为有偿合同，只要居间合同成立并生效后居间人居间成功，委托人即应支付居间人居间报酬。
合同法第四百二十六条、第四百二十七条规定了居间人的报酬请求权：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。另外，居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。基于居间活动能否成功具有不确定性，居间人最终能否取得报酬也具有不确定性。实践中有居间人出具的格式合同规定居间不成也可以向委托方请求支付报酬，加重了委托方的责任，同时违反了法律有关居间不成不得请求报酬的强制性规定，在审判实践中被认定为无效的不乏其例。
1、 居间人的法律义务
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。由于居间人不是委托人的代理人，没有替委托人斟酌缔约条件的义务，除了凭借其专业知识和技能审查、识别委托人和第三人的交易信息外，居间人不负有额外的调查义务，对于交易条件和交易标的是否满足具体的交易要求需要委托人自己斟酌与调查，但是居间人必须如实向委托人告知其所了解的可能影响合同订立与履行的有关事项，这也是基于诚实信用原则的要求。
居间人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。居间人受托从事指示居间或媒介居间，为委托人寻找交易第三人，或者为委托人与第三人之间提供居间媒介促成委托人与该第三人的交易活动。居间人与委托人签订居间合同，与第三人接触，凭借其专业知识和技能识别委托人和第三人的身份和与缔结合同相关的信息，确保该信息的真实性。居间人参与市场经济，理应遵规守法、诚信勤勉，将知晓的有关订立合同的有关重要事实和情况如实告知委托人，用供委托人参考决断，这也是居间人从事的居间服务所体现的价值之一。倘若居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，即便委托人与第三人签订了有效的合同，居间人也不得要求支付居间报酬，由此给委托人造成损失的还应当依法承担损害赔偿责任。
再者，为打造优质居间服务品牌，提升自身诚信形象和市场认同度和市场竞争力，居间人也应依法、依约、依据行业规范诚实、勤勉地为委托人提供优质、高效、规范的居间服务。
2、 居间人的权利
居间人促成委托人和第三人合同成立的，为居间成功。所谓居间人促成委托人和第三人合同成立，是指居间人的居间活动与委托人和第三人成功订立合同具有因果关系，亦即居间人的居间活动是委托人与第三人成功订立合同的条件。
居间成功的，居间人享有报酬请求权。居间人和委托人对居间报酬没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定；因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间报酬是居间服务成果的对价，居间不成，居间人不得请求居间报酬，但是居间人可以请求委托人给付从事居间活动支出的必要费用；居间成功，居间活动的费用，由居间人负担。居间活动的必要费用，如从事居间活动支出的交通费，为委托方了解相关的订约信息和潜在缔约方的资信状况而支出的合理费用等。
二、居间服务居间人的法律风险与防范
参与市场交易，风险无处不在。享受了服务不支付服务报酬的，所见不鲜；提供了服务收不到报酬的，时有发生。在居间服务活动中，有委托人往往借寻找种种理由、制造种种事端，企图拒绝支付或者拖延支付居间人报酬，以此加大居间人的交易风险和法律风险而从中渔利。然而，从专业的角度来看，很多风险并非不可预测和控制，本文试图略举几种情形加以简析以见教于读者。
1、 委托人跳过居间人直接和第三人缔约进而拒绝支付居间人报酬
居间人请求委托人支付居间报酬以居间成功为前提，所以委托人为了拒绝支付居间报酬，往往采取掩盖居间成功的事实，跳过居间人独自私下直接和第三人订约，并隐瞒该订约事实，进而拒绝支付居间人报酬，这在实践中是居间合同纠纷的主要类型。此类纠纷成讼，需要居间人承担若干举证责任：
①首先需要居间人能提供已经成立并生效的居间合同。居间合同用于证明委托人和居间人之间具有居间合同法律关系，双方须受该居间合同的约束，所以尽管居间合同是诺成合同，为了能够方便举证，居间人应尽量与委托人签订书面合同，以降低法律风险；
②需要居间人能提供从事居间活动的证据，例如居间人带领第三人与委托人接洽的证据，或者居间人带领第三人查看将来委托人与第三人所订立合同的标的物的证据。所以，居间人应备有“带看确认书”之类的文件交与第三人签署确认，最好居间人、第三人和委托人三方签署确认；如果是媒介居间，则居间人需要提供在委托人与第三人之间从事斡旋工作的证据。这类证据主要用于证明居间人实际从事了居间活动，并且居间人的居间活动与将来委托人与第三人签订的问题具有因果关系；
③还需要居间人能举证证明委托人与该第三人已经成功订立合同。由于居间成功是委托人取得居间报酬的前提，所以委托人跳过居间人独自私下直接和第三人订约往往是为了掩盖居间人居间成功的事实以图达到拒绝支付居间报酬的目的。在这种情况下，如果委托人和第三人签订的是法律规定需要登记的合同，居间人可以到登记机关申请登记查询、调取该合同；如果委托人和第三人签订的是不需要登记的合同或者法律规定应当登记而委托人和第三人没有到登记机关登记该合同，那么居间人可以调查委托人和第三人已经签订合同的事实完成举证责任，例如作为承租人的第三人已经入驻委托人出租的房屋的事实。
通过以上证据可以看出，居间人和委托人之间具有有效的居间合同关系，居间人从事了居间活动，委托人和第三人缔约成功，居间人的居间活动与委托人和第三人缔约有因果关系，如此，则居间人在法律上便拥有了请求委托人支付居间报酬的权利。所以，居间人至少应围绕以上几个方面开展居间活动，以达到降低从事交易的法律风险的目的。
2、 委托人因故解除与第三人签订的合同或以第三人不履行合同为由拒付居间报酬
出于种种原因，委托人解除了与第三人的合同，或者第三人不履行与委托人的合同，使得委托人本欲通过与第三人缔结的合同从事市场交易的目的落空，于是委托人便觉得支付给居间人报酬有所不值，或者认为居间人居间不成功。但是，居间人和委托人签订的居间合同与委托人和第三人签订的合同是两个不同的法律关系，两个合同的关系仅在于委托人与第三人签订的合同是居间人为履行与委托人签订的居间合同促成的，并且该事实是居间人请求委托人支付居间报酬的条件。所以，只要居间人充分履行了法律规定的义务和居间合同约定的义务，没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况和损害委托人利益，促成了委托人与第三人签订合同，居间人便有权请求委托人支付居间报酬，换句话说，只要委托人和第三人解除合同不是由居间人的过错造成的，居间人便不需承担任何法律责任，居间人取得居间报酬并不以委托人与第三人签订的合同能够得以最终履行为条件；至于委托人因故解除与第三人之间的合同或者第三人不履行与委托人签订的合同，则是委托人与第三人之间的纠纷，与居间人无涉。当然，为避免此类纠纷带来不利后果，居间人仍然需要在提供居间服务的过程中至少围绕涉讼时要承担的举证责任开展工作。
3、 委托方与第三人缔结合同后协议变更当事人
实践中，有委托方与第三人缔结合同后与第三方协议变更了合同当事人，将合同一方当事人的权利义务全部移转给他人。委托方进而认为，既然自己与第三人签订的合同主体发生了变更，就不必支付居间人居间报酬。试举一例：
2005年5月16日，原告（居间人）与B公司（卖方）、被告温某（买方）签订了三方《房地产买卖合同》，约定被告通过原告购入位于深圳市罗湖区太平洋商贸大厦某物业，依据合同约定，被告应向原告支付佣金178697元，该笔佣金于签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》时付清。后原被告双方签订《佣金协议书（客户）》，将佣金变更为成交价1%即119131元，于房产登记当日支付。2005年9月6日，买卖双方签订《主体变更确认书》，对三方签署的《房地产买卖合同》内容作了变更，即房产过户时产权人变更为妻子王某，由其继续履行《房地产买卖合同》项下买方未履行的义务，被告对其承担保证责任。2005年11月28日，该物业产权人由B公司变更为登记为被告指定人王某。由于被告一直未付佣金，原告诉诸法院请求判令被告支付佣金119131元及利息。
本案中，三方协议的买卖双方单独达成合同主体变更协议，这种变更并不能改变居间人与委托人买方的居间合同法律关系，也不能改变作为三方协议一方的居间人促成了买卖双方之间的合同的事实，并且买卖双方签订合同主体变更协议属于合同债权债务概括转移，合同债权债务转移前后合同并不丧失其同一性。所以，买卖双方签订的正式的房屋买卖合同也是居间人从事居间活动的结果；既然居间成功，居间人当然有权请求委托人给付居间报酬。所以，法院最终支持了原告的诉讼请求。
结束语：从事市场交易，风险在所难免，预测与控制交易过程中法律风险的重要性殊值重视。作为提供居间服务的居间人，借助与委托人签订居间合同并履行该合同参与市场交易，只有能准确地理解居间合同的性质与法律特征，才能对症下药，有针对性地开展一系列居间活动，在展业过程中控制风险，有效维护自身法律权利。
