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原作者：丁友才
杨某与邹某平常关系不错，邹某正在城区内建楼房，两人于2001年口头约定，邹某将位于竹溪县西关街一处五楼房屋面积为134平米卖给杨某，作价为5万元。杨某分两次已支付给邹某3万元购房款，因剩余2万元购房款杨某至今未支付给邹某，而邹某未给杨某办理房屋所有权证。2003年5月，杨某从邹某处取得该房屋钥匙，并对该房屋进行了装修，但杨某并未搬进此房居住，后由于房屋升值邹某要求增加房款未果。于2013年5月20日邹某未经杨某同意更换了该房屋的房门锁。同年8月8日，因该房屋在竹溪县棚户区改造范围内被征收，邹某以房主身份与竹溪县城关镇人民政府签订了国有土地上房屋征收货币补偿协议书，并领取了房屋补偿款306816元，附属物补偿款36426元，共计343242元。杨某认为该房屋是其所有，补偿款应由其领取，在与邹某协商未果的情况下，先采取上访，后杨某诉至法院请求确认与邹某之间的房屋买卖合同成立，并确认其为该房屋所有权人，同时要求将房屋补偿款归还给杨某所有。
本案争议焦点，一、房屋买卖合同是否成立。二、房屋所有权应归谁？三、补偿款应当由谁所有？
一、该房屋买卖合同成立有效。
《合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案杨某与邹某虽然是口头约定购房，未签订书面协议，但双方对标的房屋一套134平米、价款5万元、付款方式分期等合同主要条款均作了明确约定，符合合同的要件，且杨某已支付了3万元，还差2万元，而邹某也将房屋交付给了杨某，杨某对房屋进行了装修。双方对合同已经履行了义务，只是杨某未全面履行完毕，应当继续履行给付剩余的购房款。不能因为杨某长时间未支付剩余购房款，房屋涨价了而不履行合同。
二、房屋所有权应转移给杨某所有。由于杨某未履行完毕合同义务，邹某也未与杨某办理房屋产权手续，现邹某仍持有房屋产权证。《物权法》规定不动产房屋产权的转移需要登记，即由相关机关办理登记手续，未经登记所有权未转移。所以现在还是邹某所有，但二者并不矛盾，买卖合同成立后，合同未履行完毕的应当继续履行。杨某未履行给付义务的履行给付义务，给付完毕后邹某有义务协助办理产权转移登记手续。
三、房屋拆迁补偿款的归属问题。本案由于自2001年至今已十余年，合同仍未履行完毕，因情形发生变化，房屋涨价，加之遇到政府拆迁补偿，高出房价近七倍的补偿，双方在利益面前因此而产生纠纷。邹某持房屋产权证件与政府签订补偿协议并领取了补偿款34万余元，杨某情急之下先上访，后又通过诉讼要求解决纠纷。在诉讼中双方各持己见互不相让，争议较大，均自认为有理，都要求全额补偿款。
对该补偿款的归属问题，要从本案的实际分析判断处理，杨某依据合同约定应当履行未履行完毕的购房款，逾期多年应当支付利息；邹某在杨某履行完毕后，有义务办理产权过户。现在的问题是双方产生纠纷后，相互不配合，而政府征用拆迁具有时间性，不可能长时间拖下去，即使杨某胜诉法院确认合同成立，杨某履行了给付剩余的2万元价款，并承担相应利息，邹某不配合办理产权过户，杨某也拿不到拆迁补偿款，还需要通过诉讼解决产权转移问题，双方拖的是时间。法院判决后，当事人有上诉的权利，短期内是无法解决纠纷的；法律规定的诉讼程序有时间期间，而政府项目涉及拆迁不能久拖时间，这就产生了新的矛盾。
针对本案的纠纷特点，为了快审快结案，既解决纠纷又不影响政府项目建设，法院选择运用调解手段化解纠纷，通过采取面对面的调，背对背的调，动员亲友及其他力量调，把双方从对立情绪调解到缓和情绪，从不同意调解到同意调解，从法理情理到释法明理，从利弊得失到最大获益，从双方观点差距大到缩小差距，经过反复多次、认真耐心的十多次调解，杨某认识到自己未全面履行合同义务，未取得产权证，虽然可以胜诉，但邹某不配合是很难拿到补偿款的；而邹某也认识到合同成立生效，最终合同履行完毕所有权应当转移，虽然可以主张杨某承担违约金，支付逾期利息，但其占有全部补偿款于法无据，由于政府棚户区改造，房屋终归是要拆迁的，不会因为个别行为导致整过项目停止。最终双方各让一步，达成了调解协议，杨某与邹某各分得343242元补偿款的一半即171621元，邹某在十日内给付杨某，杨某尚欠邹某的2万元购房款不再支付，双方握手言和，恢复了往日的关系，终于明白金钱买不到友情。法院为两个曾经要好的兄弟画上一个句号。 |
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原作者：丁友才
杨某与邹某平常关系不错，邹某正在城区内建楼房，两人于2001年口头约定，邹某将位于竹溪县西关街一处五楼房屋面积为134平米卖给杨某，作价为5万元。杨某分两次已支付给邹某3万元购房款，因剩余2万元购房款杨某至今未支付给邹某，而邹某未给杨某办理房屋所有权证。2003年5月，杨某从邹某处取得该房屋钥匙，并对该房屋进行了装修，但杨某并未搬进此房居住，后由于房屋升值邹某要求增加房款未果。于2013年5月20日邹某未经杨某同意更换了该房屋的房门锁。同年8月8日，因该房屋在竹溪县棚户区改造范围内被征收，邹某以房主身份与竹溪县城关镇人民政府签订了国有土地上房屋征收货币补偿协议书，并领取了房屋补偿款306816元，附属物补偿款36426元，共计343242元。杨某认为该房屋是其所有，补偿款应由其领取，在与邹某协商未果的情况下，先采取上访，后杨某诉至法院请求确认与邹某之间的房屋买卖合同成立，并确认其为该房屋所有权人，同时要求将房屋补偿款归还给杨某所有。
本案争议焦点，一、房屋买卖合同是否成立。二、房屋所有权应归谁？三、补偿款应当由谁所有？
一、该房屋买卖合同成立有效。
《合同法》第四十四条规定依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案杨某与邹某虽然是口头约定购房，未签订书面协议，但双方对标的房屋一套134平米、价款5万元、付款方式分期等合同主要条款均作了明确约定，符合合同的要件，且杨某已支付了3万元，还差2万元，而邹某也将房屋交付给了杨某，杨某对房屋进行了装修。双方对合同已经履行了义务，只是杨某未全面履行完毕，应当继续履行给付剩余的购房款。不能因为杨某长时间未支付剩余购房款，房屋涨价了而不履行合同。
二、房屋所有权应转移给杨某所有。由于杨某未履行完毕合同义务，邹某也未与杨某办理房屋产权手续，现邹某仍持有房屋产权证。《物权法》规定不动产房屋产权的转移需要登记，即由相关机关办理登记手续，未经登记所有权未转移。所以现在还是邹某所有，但二者并不矛盾，买卖合同成立后，合同未履行完毕的应当继续履行。杨某未履行给付义务的履行给付义务，给付完毕后邹某有义务协助办理产权转移登记手续。
三、房屋拆迁补偿款的归属问题。本案由于自2001年至今已十余年，合同仍未履行完毕，因情形发生变化，房屋涨价，加之遇到政府拆迁补偿，高出房价近七倍的补偿，双方在利益面前因此而产生纠纷。邹某持房屋产权证件与政府签订补偿协议并领取了补偿款34万余元，杨某情急之下先上访，后又通过诉讼要求解决纠纷。在诉讼中双方各持己见互不相让，争议较大，均自认为有理，都要求全额补偿款。
对该补偿款的归属问题，要从本案的实际分析判断处理，杨某依据合同约定应当履行未履行完毕的购房款，逾期多年应当支付利息；邹某在杨某履行完毕后，有义务办理产权过户。现在的问题是双方产生纠纷后，相互不配合，而政府征用拆迁具有时间性，不可能长时间拖下去，即使杨某胜诉法院确认合同成立，杨某履行了给付剩余的2万元价款，并承担相应利息，邹某不配合办理产权过户，杨某也拿不到拆迁补偿款，还需要通过诉讼解决产权转移问题，双方拖的是时间。法院判决后，当事人有上诉的权利，短期内是无法解决纠纷的；法律规定的诉讼程序有时间期间，而政府项目涉及拆迁不能久拖时间，这就产生了新的矛盾。
针对本案的纠纷特点，为了快审快结案，既解决纠纷又不影响政府项目建设，法院选择运用调解手段化解纠纷，通过采取面对面的调，背对背的调，动员亲友及其他力量调，把双方从对立情绪调解到缓和情绪，从不同意调解到同意调解，从法理情理到释法明理，从利弊得失到最大获益，从双方观点差距大到缩小差距，经过反复多次、认真耐心的十多次调解，杨某认识到自己未全面履行合同义务，未取得产权证，虽然可以胜诉，但邹某不配合是很难拿到补偿款的；而邹某也认识到合同成立生效，最终合同履行完毕所有权应当转移，虽然可以主张杨某承担违约金，支付逾期利息，但其占有全部补偿款于法无据，由于政府棚户区改造，房屋终归是要拆迁的，不会因为个别行为导致整过项目停止。最终双方各让一步，达成了调解协议，杨某与邹某各分得343242元补偿款的一半即171621元，邹某在十日内给付杨某，杨某尚欠邹某的2万元购房款不再支付，双方握手言和，恢复了往日的关系，终于明白金钱买不到友情。法院为两个曾经要好的兄弟画上一个句号。
