司法考试民法经典案例分析

　　一、甲公司与乙公司在某市吉庆三路合建了一栋10 层的写字楼，双方签订了如下协议：“该写字楼属于甲、乙双方共同所有， 但以甲的名义办理登记，第1～5 层由甲使用，第6～10层由乙使用。任何一方不得将该楼抵押，否则该楼全部权益即转归另一方所有。” 该楼前面有一学校丁，为提升写字楼价值，甲、乙公司与丁学校达成如下协议：丁在10年内不得在学校内兴建10层以上的建筑，甲、 乙公司一次性支付100万元人民币作为补偿。协议签订后，双方到登记部门办理了地役权登记手续（以甲公司的名义）。后甲、乙公司分别将该写字楼租给5 家公司作为办公场所，并签订了5 年的租赁合同。两年后，甲公司因资金困难，向丙银行贷款3000 万元，甲丙双方签订了抵押合同，约定以该写字楼作为抵押物，甲丙到登记机关办理了相关的抵押登记手续。随后不久甲公司又与何某签订房屋买卖合同一份，将该房屋卖给何某（何某不知道甲乙公司之间的约定），办理了相关的过户手续，随后，何某领取了该房的产权证。何某准备将此楼房作为开办宾馆之用，要求5家公司一个月之内搬离。乙公司得知该情况后，将甲公司诉至法院。不久，甲到期无力偿还银行借款本息，丙要求对该写字楼行使抵押权，但遭到何某的拒绝。而此时，丁学校招生规模持续扩大，为改善教学条件，丁学校拟在校内建造一座15层的高楼。
    　　问题：
    　　1、丙对该写字楼是否享有抵押权？为什么？
    　　2、乙是否已经取得该楼的所有权？为什么？
    　　3、甲公司转让该写字楼的行为是否有效？为什么？
    　　4、假如甲公司与何某的买卖合同是合法有效的，何某能否取得该楼的所有权？为什么？
    　　5、何某能否有权解除租赁合同？为什么？
    　　6、何某是否有权禁止丁在校内建造一座15 层的高楼？为什么？
    　　答案：
    　　1、丙对该写字楼享有抵押权，该楼虽属于甲乙共有，但是是以甲的名义办理登记的，丙银行因信赖其为甲公司所有而与甲公司签订抵押合同，并办理抵押登记后，丙即取得该楼的抵押权。
    　　2、乙并未取得该楼的所有权，甲乙之间的协议属于其内部协议，不具有对抗善意第三人的效力，乙不能因双方的内部协议而取得该楼的所有权，但可以请求甲赔偿其损失。
    　　3、甲公司转让该写字楼的行为须经丙银行同意或何某代为清偿贷款后才有效。《物权法》第191条第2 款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”
    　　4、何某能取得该楼的所有权，该楼以甲公司名义登记，甲公司即有权处分该楼，何某不知道甲乙之间的约定，信赖其为甲公司所有，甲公司与何某签订房屋买卖合同，将该楼卖给何某后，何某即善意取得该楼的所有权。
    　　5、何某无权解除租赁合同，《合同法》第229 条规定，租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
    　　6、有权。地役权起作用。因为办理了地役权登记手续。何某继承了甲公司的权利。
    　　二、案情简介：甲乙丙三人按1：1：1 的比例共有一套价值60 万元的三层楼房，登记在甲的名下。底层房屋中的通道与老王签订了为期10 年的地役权合同，老王每年给付三人3 万元使用费，办理了登记手续。经三人同意将该房屋出租给丁使用，书面合同约定租期四年。不久，甲向戊借款10 万元，未经乙丙同意偷偷的以该房抵押，办理了抵押登记。现甲不能还钱，戊欲行使抵押权卖掉该房屋以清偿债务。老李愿意以90 万的价格购买房屋，丁愿意以80万的价格购买该房屋，乙愿意以70 万的价格购买该房屋。乙丙不同意卖掉该房屋，遂生纠纷，戊向法院起诉。本案应如何处理？
    　　【参考答案】
    　　1、依据《物权法》106 条的规定，戊善意取得抵押权。
    　　2、依据《物权法》190 条的规定，丁的租赁合同不受该抵押权的影响。
    　　3、如果甲欲转让其在房屋中的份额以还债，丙丁都购买，同等条件下丙的优先购买权优于丁。老王没有优先购买权。
    　　4、若甲主张将该房屋卖掉，丙同意，乙反对，由于三分之二的份额同意卖掉该房屋，可以将房屋卖给老李。同等条件下乙的优先购买权优于丁。老王没有优先购买权。由于老李出价高，就将房屋卖给老李，办理了产权登记。
    　　5、变卖该房屋的价款戊有优先受偿权，剩余价款归甲乙丙三人所有。乙丙有权要求甲对造成的损失承担赔偿责任。
    　　6、戊取得房屋所有权后，不能对抗丁的租赁关系和老王的地役权。
    　　7、在诉讼中注意以下两个问题：
    　　（1）本案是专属管辖的案件，由不动产所在地人民法院管辖。
    　　（2）本诉讼的原告是戊，被告是甲。乙丙是第三人。
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