合同法法条释义 第二百二十九条

　　法条原文：
　　第二百二十九条　租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
　　法条文义解释：本条是关于租赁物发生所有权变动时租赁权的对抗效力的规定。
　　一、租赁权的物权化。租赁合同在其发展过程中体现出的物权化特点，所谓物权化是指在租赁关系存续期间，承租人对租赁物的占有使用可以对抗第三人，即使是该租赁物所有权人或享有其他物权的人也不例外。许多国家和地区的立法为了追求社会生活的稳定，并进而追求社会生活的发展，对承租他人的不动产时都采取了巩固承租人地位的方针，与此方针相关的一系列法律现象被学者统称为“租赁权的物权化”。
　　二、买卖不破租赁。“买卖不破租赁”是指当出租人在租赁关系存续期内将租赁物的所有权转让与第三人时，新所有人受原租赁合同的约束。买卖不破租赁制度在各国民法中都有所体现，但不完全相同。主要的立法模式有：
　　（1）只对不动产租赁或经过登记的动产租赁才适用买卖不破租赁。如《意大利民法典》规定，如果在租赁物转让前已有明确的租赁契约，则租赁契约得对抗第三买受人。在买受人善意取得占有的情况下，前款规定不适用于不在公共登记处登记的动产。
　　（2）买卖不破租赁只适用于不动产。如《法国民法典》规定，如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人。《日本民法典》也规定，不动产的租赁契约进行登记时，尔后对于其不动产取得物权者，也生效。
　　（3）买卖不破租赁的原则适用于一切租赁。如我国台湾地区“民法”规定，出租人于租赁物交付后，纵将其所有权付让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。
　　我国合同法采取了第三种方式，规定不论动产租赁和不动产租赁都适用买卖不破租赁的原则。
　　三、买卖不破租赁的适用条件是：
　　（1）租赁合同已成立并生效；
　　（2）租赁物已交付承租人；
　　（3）所有权发生变动是在租赁关系存续期间。
　　只要满足此种条件，租赁权就得以对抗所有权的变动。
　　四、本条规定中的“不影响租赁合同的效力”是指，租赁物的所有权在租赁期间发生变动后，租赁合同仍然有效存在，在承租人与租赁物的受让人之间无须另行订立租赁合同，视为受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束。如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受让人。
　　另外的需要注意的，买卖不破租赁并不限于租赁物所有权因买卖而转移的情况，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况。上述情况都会涉及租赁物的所有权变动问题，也要适用本条的规定。
　　蔡崎峰