2012司法考试辅导：正确处理合同关系，慎防权益受到损害

　　案情简介：
    　　2001年3月22日，原告黎某与被告佛山市某开发有限公司（以下简称“开发公司”）签订了一份《商品房买卖认购合同书》，约定由黎某向开发公司认购位于佛山市某花园7号504房，销售单价为3，694.99元/平方米，总房价为408，378元。3月26日双方签订的《商品房购销合同》包含了上述认购合同书的内容，但单价改为3，294.99元/平方米，总房价为364，169元，并约定争议由仲裁处理。该合同签订后，黎某付清了购房款，同时还交纳了购房差价44，209元及小区设施配套费6，500元。至此，黎某共付给开发公司总房款408，378元及小区设施配套费6，500元。
    　　2002年3月11日，原告以被告非法收费为由向佛山市城区人民法院提起诉讼，要求被告退还小区设施配套费6，500元及购房差价44，209元。被告向法院提出管辖权异议，认为《商品房购销合同》第28条规定了仲裁条款，法院无管辖权。城区法院依照《民事诉讼法》第108条第（四）项规定，裁定驳回原告的起诉
    　　黎某又向佛山仲裁委员会提出仲裁申请，请求退还小区设施配套费6，500元及购房差价44，209元。开发公司认为：小区设施配套费6，500元是管理及完善小区所必须；购房差价44，209元是房价的一部分。佛山仲裁委员会依法组成仲裁庭审理后认为：双方签订的《商品房购销合同》中并未涉及购房差价44，209元，对于开发公司辩称是应黎某为逃避契税的要求而由开发公司将总房款一分为二，另作购房差价款收取，其证据不足，仲裁庭不予支持；小区设施配套费6，500元亦不包含在《商品房购销合同》的内容中。因此，开发公司超出《商品房购销合同》项下收取的购房差价款及小区设施配套费没有合同根据和法律根据，应如数向黎某退还。据此，仲裁庭依法裁决，支持黎某的仲裁请求。
    　　律师点评：
    　　一、管辖权异议。所谓管辖权异议，是指人民法院受理案件以后，当事人依法提出该法院对本案没有管辖权的主张。《民事诉讼法》第108条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，双方签订的《商品房购销合同》第28条规定：“本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意由佛山仲裁委员会仲裁。”此约定是合法有效的仲裁约定，黎某应向佛山仲裁委员会申请仲裁，其向法院起诉不当，法院裁定驳回其起诉是正确的。
    　　二、仲裁。合同当事人就合同内容的理解与合同履行等发生争议时，解决争议的主要方法有诉讼与仲裁两种方式。所谓仲裁，亦称为“公断”，是指争议双方当事人在争议发生之前或之后达成协议，自愿将他们之间的争议提交给第三者作出裁决，争议双方当事人有义务履行该裁决的一种解决争议的方式。我国《仲裁法》于94年8月31日通过，95年9月1日正式实施。当事人选定适用仲裁的方式解决争议则不得再将同一纠纷诉诸法院，仲裁裁决具有一裁终局效力，可迅速高效解决争议。我国已成WTO成员国，涉外贸易合同解决争议方式大多数是选择国际仲裁。本案中，《商品房购销合同》规定了仲裁条款，是双方当事人在争议发生前已达成协议，本案争议应通过仲裁解决。
    　　三、两份合同的关系。双方订立的《商品房买卖认购合同书》和《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，因而属合法有效的合同。本案的焦点在于对上述两合同关系的正确认定。后一份合同并不必然全面否定前一份合同。仲裁庭认为《商品房买卖认购合同书》属商品房买卖意向书，双方通过签订正式的《商品房购销合同》确定了双方的权利义务，并将购房单价由3，694.99元/平方米变更为3，294.99元/平方米。因此，黎某应按《商品房购销合同》约定的364，169元总房价向开发公司履行付款义务。据此，仲裁庭支持了黎某的仲裁请求。这与法院审理同类型案件有所区别。首先，对小区设施配套费6，500元的裁决是正确的，此项收费的确违反了我国《价格法》的规定。其次，对于购房差价44，209元的裁决则存在争议。黎某按《商品房购销合同》向开发公司交纳的购房款364，169元加上购房差价44，209元，与《商品房买卖认购合同书》约定的总房价408，378元相符。这证实了开发公司的辩解是有根据的。本案双方确定购房总款应为408，378 元。依诉讼判例，责令双方重新申报成交价格更符合案件真实。