租赁纠纷第1问：未经出租人同意，承租人转租能否解除租赁合同？！

租赁纠纷第1问：未经出租人同意，承租人转租能否解除租赁合同？！
原创： 法在四方  法律诊所  
【导读】：近来很多客户咨询我一些关于物业租赁纠纷事宜，鉴于每个人咨询的问题五花八门，为了便于大家系统了解租赁纠纷中的常见问题，我准备分期与大家分享交流租赁纠纷中的常见法律问题。这一期，我们分享《未经出租人同意，承租人转租能否解除租赁合同？！》
【基本案情】：2015年1月1日，某企业A与某个人B签订了一份《房屋租赁合同》，约定由B承租A所有的位于广州市越秀区某处房屋用于商业用途，面积300平方米，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，租金每月30000元，每月10日前支付当月租金，并就保证金、违约责任等其他条款进行了约定。B承租物业后，因经营不善亏损严重，中途为了减少亏损，未经A同意，将物业出租给另一自然人C，某企业A知道后未在6个月内提出任何异议，后企业A为了获取更高租金收益，拟收回物业，以B未经A书面同意为由诉至法院，要求解除与B之间的租赁关系，并要求B承担违约金若干元。后经法院审理，判决驳回了A的诉讼请求。
【案例评析】：对于该判决结果，相信很多人不能完全理解，为何企业A无权要求解除租赁合同并要求支付相应违约金？本案中，就案情本身而言，企业A知道B擅自转租物业的事实后，应在知道后六个月内提出书面异议或者起诉要求解除租赁合同或者认定转租合同无效，而实际上，企业A并未在法律规定的六个内提出异议或起诉，因此，企业A无权要求解除租赁合同并支付违约金。
【法律依据】：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”
【思考总结】：在租赁纠纷中，承租人擅自转租或者分租的情形屡见不鲜，这也是引发租赁纠纷的主要原因之一，租赁合同没有就转租或者分租问题进行约定或者约定不明，出租人和承租人都要承受较大诉讼成本。因此，我们建议双方在租赁合同中明确约定，未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租或者分租，否则出租人有权随时解除租赁合同并没收保证金，承租人应向出租人支付违约金XX元，并承担由此造成的全部损失及责任。另外，出租人一旦发现承租人有擅自转租或者分租的情形，应当及时向承租人甚至次承租人发出书面异议文件，提前固定证据，待将来双方和解谈判或者起诉解除租赁合同并诉请违约金时，也能够作为己方有利的证据。