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国家取消住宅小区竣工验收制度,是否影响商品房交易双方的合同约定义务? 核心提示:房地产开发项目的竣工验收制度经历了从规定到取消的过程。1998年7月实施的《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发项目竣工,经验收合格,方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。此举,当时的目的是保护广大购房者的合法权益。随着行政体制改革,国家逐步取消行政审批项目。2004年5月,国务院发布《决定》,取消对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。自此之后,国家对房地产开发项目不再实行强制性竣工验收制度,商品房交付条件可由双方在合同中自由约定。本案涉及国家已取消住宅小区竣工验收制度,开发商是否需要按照房屋交易合同约定的义务对住宅小区进行竣工验收,若不验收合格,当事人是否能要求开发商承担违约责任。一审、二审法院认为由于国务院以及取消验收制度,开发商不必经过验收合格,而只要达到能交付使用的标准,因此开发商不违约。江苏省高级法院再审认为:国务院取消行政审批验收制度,仅是免除开发公司应承担的行政义务,而不是免除当事人合同约定的民事义务,因此开发商仍应依约履行,若违反约定义务,则承担违约责任。 2004年2月,邱某、孙某与镇江广阳置业公司签订了商品房买卖合同一份,合同约定邱某、孙某向广阳公司购置商品房一套。合同约定,广阳公司应于同年12月31日前,依照国家和地方政府的有关规定,将经分期综合验收合格并符合约定的商品房交付邱某、孙某。合同签订后,邱某、孙某依约付款。2004年12月底,广阳公司通知邱某、孙某办理房屋交接手续。邱某、孙某于2005年1月到场后,认为不符合交付条件而未能进行房屋交接。2005年5月,邱某、孙某与广阳公司交接了房屋。2005年6月,邱某、孙某诉至法院,请求判令被告广阳公司赔偿违约金。 经查,广阳公司在2003年取得建筑工程施工许可证与商品房预售许可证,并在2004年12月31日前,设计、施工、监理及建设单位出具了单位工程竣工验收证明。 原一审法院认为,邱某、孙某与广阳公司签订的商品房买卖合同合法有效。合同虽约定了以分期综合验收合格为交付条件,但因国务院于2004年5月发文取消了住宅小区等群体房地产开放项目竣工综合验收项目,故分期综合验收不能视为房屋的交付条件。并且,该房屋已按期验收合格。因此,广阳公司不存在违约情形。之后,原二审法院维持该判决。 江苏省检察院抗诉认为,二审判决适用法律错误,判决不当。因为虽然国务院取消了竣工综合验收的行政审判,仅意味着此前对房地产开发项目竣工综合验收的强制性规定自此转变为任意性规定,并非禁止对此类项目进行分期综合验收。因此,本案双方当事人约定的分期综合验收合同条款仍然有效,广阳公司应履行。 江苏省高级法院再审另查明,涉案房屋于2005年4月底竣工综合验收合格。江苏省高院认为,国务院取消的竣工综合验收的行政审批,只是免除了开发公司的行政义务,而不能免除当事人在合同约定的民事义务,广阳公司未依约履行义务,属于违约。检察机关抗诉利益成立,撤销一审、二审判决,判令广阳公司支付邱某、张某违约金。 我们认为,国家对房地产开发项目不再实行强制性竣工验收制度,仅是免除了房地产开发企业应履行的行政义务,并不等同于免除了当事人在合同中约定的竣工验收合格才能交付的合同义务。因为行政义务的免除仅由国家单方作出,体现国家单方的意思表示,而合同义务的免除必须经双方协商达成一致意见。本案中,双方合同合法有效,故双发约定的商品房交付条件仍然有效。广阳公司逾期通过验收,已经违约,应当承担违约责任。原一、二审法院把行政义务的免除,认定为合同义务的免除,显然混淆了行政义务和民事合同义务的不同性质及两种义务免除的不同途径,属于适用法律不当。 |
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国家取消住宅小区竣工验收制度,是否影响商品房交易双方的合同约定义务?
核心提示:房地产开发项目的竣工验收制度经历了从规定到取消的过程。1998年7月实施的《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发项目竣工,经验收合格,方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。此举,当时的目的是保护广大购房者的合法权益。随着行政体制改革,国家逐步取消行政审批项目。2004年5月,国务院发布《决定》,取消对住宅小区等群体性房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。自此之后,国家对房地产开发项目不再实行强制性竣工验收制度,商品房交付条件可由双方在合同中自由约定。本案涉及国家已取消住宅小区竣工验收制度,开发商是否需要按照房屋交易合同约定的义务对住宅小区进行竣工验收,若不验收合格,当事人是否能要求开发商承担违约责任。一审、二审法院认为由于国务院以及取消验收制度,开发商不必经过验收合格,而只要达到能交付使用的标准,因此开发商不违约。江苏省高级法院再审认为:国务院取消行政审批验收制度,仅是免除开发公司应承担的行政义务,而不是免除当事人合同约定的民事义务,因此开发商仍应依约履行,若违反约定义务,则承担违约责任。
2004年2月,邱某、孙某与镇江广阳置业公司签订了商品房买卖合同一份,合同约定邱某、孙某向广阳公司购置商品房一套。合同约定,广阳公司应于同年12月31日前,依照国家和地方政府的有关规定,将经分期综合验收合格并符合约定的商品房交付邱某、孙某。合同签订后,邱某、孙某依约付款。2004年12月底,广阳公司通知邱某、孙某办理房屋交接手续。邱某、孙某于2005年1月到场后,认为不符合交付条件而未能进行房屋交接。2005年5月,邱某、孙某与广阳公司交接了房屋。2005年6月,邱某、孙某诉至法院,请求判令被告广阳公司赔偿违约金。
经查,广阳公司在2003年取得建筑工程施工许可证与商品房预售许可证,并在2004年12月31日前,设计、施工、监理及建设单位出具了单位工程竣工验收证明。
原一审法院认为,邱某、孙某与广阳公司签订的商品房买卖合同合法有效。合同虽约定了以分期综合验收合格为交付条件,但因国务院于2004年5月发文取消了住宅小区等群体房地产开放项目竣工综合验收项目,故分期综合验收不能视为房屋的交付条件。并且,该房屋已按期验收合格。因此,广阳公司不存在违约情形。之后,原二审法院维持该判决。
江苏省检察院抗诉认为,二审判决适用法律错误,判决不当。因为虽然国务院取消了竣工综合验收的行政审判,仅意味着此前对房地产开发项目竣工综合验收的强制性规定自此转变为任意性规定,并非禁止对此类项目进行分期综合验收。因此,本案双方当事人约定的分期综合验收合同条款仍然有效,广阳公司应履行。
江苏省高级法院再审另查明,涉案房屋于2005年4月底竣工综合验收合格。江苏省高院认为,国务院取消的竣工综合验收的行政审批,只是免除了开发公司的行政义务,而不能免除当事人在合同约定的民事义务,广阳公司未依约履行义务,属于违约。检察机关抗诉利益成立,撤销一审、二审判决,判令广阳公司支付邱某、张某违约金。
我们认为,国家对房地产开发项目不再实行强制性竣工验收制度,仅是免除了房地产开发企业应履行的行政义务,并不等同于免除了当事人在合同中约定的竣工验收合格才能交付的合同义务。因为行政义务的免除仅由国家单方作出,体现国家单方的意思表示,而合同义务的免除必须经双方协商达成一致意见。本案中,双方合同合法有效,故双发约定的商品房交付条件仍然有效。广阳公司逾期通过验收,已经违约,应当承担违约责任。原一、二审法院把行政义务的免除,认定为合同义务的免除,显然混淆了行政义务和民事合同义务的不同性质及两种义务免除的不同途径,属于适用法律不当。