土地使用权转让，土地增值税如何缴纳？
一苇咨询 2019-06-19
根据税法规定，营改增之后转让土地使用权应缴纳增值税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、印花税。
在上一篇文章《土地使用权转让，增值税如何缴？》中我们分享了转让土地使用权如何缴纳增值税，本文主要讲一讲转让土地使用权如何缴纳土地增值税。
国有土地使用权转让是指：土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与；它属于土地买卖的二级市场。在土地使用权转让交易中，取得和出售的是国有土地使用权不是国有土地，很多童鞋对“取得和出售”是不是会有这样的小误解。
我们在计算土地增值税的应纳税额的时候，不是按转让土地使用权取得的收入额来征税，而是要对收入额减去国家规定的各项扣除项目后的增值额计算征税。因此要计算增值额，首先确定扣除项目。
根据税法规定，我们先了解一下土地增值税的基本范围包括：
（1）转让国有土地使用权。“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。出售国有土地使用权是指土地使用者通过出让方式，向政府缴纳了土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房产开发，即所谓“将生地变熟地”，然后直接将空地出售出去。
（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。“地上的建筑物”，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。“附着物”，是指附着于土地上的不能移动或一经移动即遭损坏的物品。纳税人取得国有土地使用权后进行房屋开发建行然后出售的，这种情况即是一般所说的房地产开发。虽然这种行为通常被称作卖房，但按照国家有关房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，所以应纳入土地增值税的征税范围。
（3）存量房地产的买卖。存量房地产是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房地产产权和土地使用权的转移变更手续；原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地出让金。
概括起来是有三种基本范围：
1、直接转让国有土地使用权
2、卖新建成的房子
3、二手房的买卖
三种不同类型计算土地增值税的方式不同，根据对税法的理解，对于第1种情况直接转让国有土地使用权时笔者总结了计算土地增值税的公式步骤为大家参考理解。
1、先确定扣除项目，税法规定中，扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、地产开发成本、房地产开发费用、转让房地产有关的税金、其他扣除项目（房地产开发企业对取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和加计扣除20%）
直接转让土地使用权的扣除项目有两种情况：
根据国税函发（1995）110号规定：
（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。
虽然国家相关政策对于转让未经开发的国有土地使用权没有做明确的规定，在实务操作中，不乏存在未经开发直接转让土地使用权的情况。
根据国税函发（1995）110号规定（一）（二）直接转让国有土地使用权的扣除项目分别为：
（一）支付的土地价款及相关税费（不含增值税）+ 转让环节相关税费（城建税和教育费附加、印花税）= 扣除项目
（二）支付的土地价款及相关税费（不含增值税）+ 土地开发成本 + 转让环节相关税费（城建税和教育费附加、印花税）+（土地成本+开发成本）*20% = 扣除项目
2、不含增值税收入 – 扣除项目 = 增值额
3、增值额 ÷ 扣除项目 = 增值率
4、根据增值率确定土地增值税的税率及扣除率
5、增值额 * 税率 – 扣除项目 * 扣除率 = 土地增值税税额
