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标题: 物业：涨物业费了！业主：你说涨就涨？物业与业主的那些恩怨情仇…… [打印本页]

作者: 班华斌律师 时间: 2018-10-10 19:20
标题: 物业：涨物业费了！业主：你说涨就涨？物业与业主的那些恩怨情仇……
物业：涨物业费了！业主：你说涨就涨？物业与业主的那些恩怨情仇……
来源丨威海法院法律交流研讨
随着城镇化的步伐加快，越来越多的人成为小区“业主”，与之应运而生的便是“物业”。平日里，物业为业主提供物业服务，业主向物业交纳物业费，但因服务质量、收费标准、合同签订等因素，物业与业主之间纠纷频发，尤其是2015年以来明显增多，累计受理一审物业合同纠纷4241件，整体上呈现案件数量多、诉讼成本高、涉及群体范围广、业主败诉率高的特点。
今天
威海市中级人民法院商事审判第一、第四团队将给大家说说物业与业主的那些“恩怨情仇”
快来了解一下！
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业主：合同不是我签的，不缴钱！
物业：法院见！
王某是乳山某小区的业主，因拖欠2014年10月至2016年11月的物业费938.6元，被小区物业公司诉至法院。原来，物业公司与小区开发商签订了《前期物业服务合同》，但王某认为，自己并未与物业公司签订合同，也不认可多层住宅0.45元/平方米/月的收费标准，所以自己不应按此标准交费。

法院审理认为，涉案《前期物业服务合同》系小区开发商与物业公司签订，内容合法有效，对王某在内的小区业主具有约束力。物业公司履行了物业服务义务，王某应当按约交纳物业费，其以非合同当事人为由不予交纳理由不成立，判决王某支付拖欠的物业费938.6元。
团队说法
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
法官提醒，业主虽不是《前期物业服务合同》形式上的签订者，却是该合同项下权利义务的实际享有者和承担者，只要合同合法有效，业主就应当按合同约定交纳物业费。
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业主：服务差，不交费！
物业：你说差就差？
家住环翠区的陈某，因拖欠2016年4月至2018年3月的物业费1523.06元，被小区物业公司诉至法院。原来，陈某认为物业公司提供的服务不到位，未提供符合合同约定的服务，所以拒绝全额缴纳物业费。经审理查明，物业公司确实存在未按合同约定定期清除杂草、杂物，未对草坪、花卉、树木定期修剪养护，对小区公共部位未能按时清洗等情况，小区无保安值守情况也时有发生。

法院审理认为，物业服务收费应当遵循合理、公平及服务水平相适应的原则，该物业公司提供的物业服务多处存在瑕疵，未达到物业服务合同约定的服务标准，判决陈某按照70%的标准向付物业公司交纳2016年4月至2018年3月物业费1066元。
团队说法
在审判实践中，因不满物业公司服务质量、业主拖欠物业费引发纠纷的占比最高，但判决结果多为业主败诉，究其原因：一方面，物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定，业主不应当以物业公司提供的管理服务不符合自己的需求，或者自己认定的服务质量标准为理由而拖欠物业费，只要物业公司提供了基本的服务，业主就应当交纳物业费；另一方面，证据是审判中认定事实的关键，业主对物业服务存在瑕疵负有举证责任，但由于物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，业主不能仅依据一张照片就证明物业服务持续存在质量问题，因此，业主应注重证据的收集和保留，为诉讼提供有力的证据支持。
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业主：凭什么收“滞纳金”？
物业：错了，是“违约金”！
家住经区的张某因拖欠物业费被诉至法院，物业公司要求张某除支付2017年1月至2017年9月期间的物业费1923.5元外，还需按照合同“逾期未交每日按应交纳费用的3‰交纳滞纳金”的约定交纳滞纳金1754.2元，共计3677.7元。张某则认为，虽然拖欠物业费属实，但滞纳金是行政处罚，物业公司无权收取，且合同约定的标准过高，法院不应当支持。

法院审理认为，双方合同约定的“滞纳金”实质为违约金，张某拖欠物业费构成违约，张某应当依据合同约定向物业公司支付物业费及违约金，但合同中约定的违约金过分高于物业公司的实际损失，经法院调解，双方同意将违约金调整为100元。
团队说法
滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种，是一种行政强制行为，只能发生在国家行使公权力的过程中，但物业服务合同的双方是业主与物业公司，是平等主体，在物业服务合同中使用“滞纳金”一词不妥。本案中，虽然合同中使用的是“滞纳金”，但根据合同条文理解，业主在不履行交纳物业费义务时，需按约支付给物业公司一定数额的金钱，究其本质实为“违约金”。在物业公司提供了符合合同约定的物业服务后，张某有按时交纳物业服务费用的义务，其未按期履行该义务，就应当按照合同的约定支付违约金。
同时，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因此，综合本案具体情况，法院采纳了张某对违约金过高的主张，依法予以调整。
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物业：成本增加，涨物业费了！
业主：你说涨就涨？
某小区物业公司曾与小区开发商签订了《前期物业服务合同》，合同约定该小区物业费标准为1.09元/建筑平方米/月，但由于物业服务成本上涨，物业公司决定将物业费收取标准提升到1.2元/建筑平方米/月，于是便将新收费标准在小区公告栏内张贴公示。后来，李某等业主拒绝按新标准交纳物业费，物业公司便将李某等业主诉至法院。

法院审理认为，物业费收费标准变更需经业主共同决定，该物业公司单方以张贴公告的方式提升物业费收费标准，违反法定程序，1.2元/建筑平方米/月的标准对李某等全体小区业主不发生法律效力，李某有权按原标准交纳物业费，故依法判决陈某按1.09元/建筑平方米/月标准向物业公司交纳物业费。
团队说法
物业费收费标准涉及小区全体业主的利益，据《物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，物业费收费标准的变更属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，需要达到上述规定的“双过半”标准，但物业公司未召开业主大会，也未通过其他形式取得法律规定的业主同意，其在公告栏内公示的物业费标准不对业主发生法律效力。
法官寄语
物业和业主本是共生共存的关系，双方在履行合同的过程中，均应审慎对待权利与义务，积极主动履行义务，以此维系小区物业功能的正常运转。一方面，物业企业要强化服务意识，不断提高管理水平，保证服务质量，同时与业主加强沟通，增进互信；另一方面，业主应积极配合物业公司加强管理，及时交纳物业费，保障物业服务能够正常运转，形成良性循环。

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