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标题: 借名买房的裁判规则 [打印本页]

作者: 班华斌律师 时间: 2018-10-10 18:54
标题: 借名买房的裁判规则
借名买房的裁判规则
原创：迷宫中的Lawyer
来源：法律之端
为应对房价的上涨，政府出台了一系列的房产调控政策。为此借他人名义购买房屋的案件屡见不鲜。本文认为，借名买房主要包括以下四个含义：
借名人（事实购房人）以出名人的名义购房;
诉争房屋登记在出名人名下;
借名人实际出资购买诉争房屋。包括一次性支付及贷款等支付方式。
借名人事实上行使房屋的权利。
借名买房合同的效力
司法普遍观点认为借名买房系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规所规定的无效情形，应认定为有效。但有部分观点认为：依据最高人民法院印发《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》的通知第19条之规定：
统一借名买房等规避国家房产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。
应该认定规避政策的借名买房无效。但本文认为该规定并非法律及法规，并且只是借名买房的行为进行引导，并未明确表示借名买房的合同无效，因此本文认为不应扩大解释该意见。
本文认为关于借名买房的合同效力应该依据具体的借名买房原因予以分析。
不符合银行的按揭贷款条件的借名买房协议有效
2007 年 9 月 27 日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，通知规定贷款人购买首套住房及二套住房的首付比例及基准利率均不一样。因此实践中有的购房人为了少付首付或者为了低息贷款，常借用他人名义购房。另外有部分借名人因银行信贷审批不能通过，无法办理贷款，借用他人名义购买房屋。如张梅、王福洲诉王锦州所有权确认纠纷上诉一案（（2010）徐民终字第 847 号判决）：
原告张梅、王福洲诉称：2000年10月，原告欲购买诉争房屋，但银行要求申请按揭贷款买房的人必须有固定的收入或者是公务员身份。经被告王锦洲同意，以其名义购买涉案房屋。但2009年7月王锦洲将诉争房屋办理至其名下。
被告王锦洲辩称，其称涉案房屋是自己所购买,并不是原告所述的借名买房。从房屋产权证书的记载与颁发、购房合同的签订、银行按揭贷款的偿还以及相关手续办理都是以被告名义实施，且购房合同和相关证据的署名都可以证明。之所以让原告夫妇居住其内，是因为念在原告与被告为兄弟关系，让原告暂住其内。
人民法院支持了原告的诉请，认为：
房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。
解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等据实进行综合分析确定房屋归属原告所有。
购买限购用房
本文通过威科先行法律库以“借名买房”为关键词进行检索，检索到相关的诉讼案例2702件，其中北京涉及的案例1371件，接近案件总量的50%。为此北京市也出具了相应的指导意见。本文所述购买限购用房包括三类，即规避政府的限购政策、购买经济适用房、购买单位集资房，而合同的效力问题上应依据房屋的类型予以区分。
规避住房限购政策的借名买房的协议
通过案例检索本文认为，原告起诉一般存在两种诉请：
请求出名人协助过户，将房屋登记在借名人名下。
提起确权之诉，确认房屋所有权为借名人所有。
经本文检索，有部分案例如(2018)浙0603民初2697号就原告提起的确权之诉予以支持外。实践普遍认为，借名人仅享有债权，应依据借名买房的协议请求出名人主张履行合同。如北京高院规定：
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
但并不意味着借名人可以通过诉讼方式规避地方的限购政策。如北京中院民一庭认为：
因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
购买经济适用房的借名买房协议可能会被认定为无效
案件名称：郑琛与杨艳培等返还原物纠纷
审理法院：北京市昌平区人民法院
案号：（2013)昌民初字第4938号
案件事实
2003年原告郑琛与被告杨艳培达成借名买房的协议，由被告杨艳培实际出资，以原告郑琛的名义购买经济适用房。
后原告郑琛提起了返还原物纠纷。
裁判观点
经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。原被告之间约定的借名买房协议违反了国家相关政策的规定，应为无效。
对于该合同的无效，双方均有错误，借名人（笔者注）支付了全部购房款，出名人在与借名人达成借名买房合同后又拒绝履行等因素，出名人应对合同的无效承担主要责任，具体比例本院酌情确定为 80%。故对于因房屋升值所产生的收益，出名人应按照其过错程度给予借名人相应的补偿。
但北京市昌平区人民法院的通报案例确认可了经济适用房协议有效。
案件名称：王某与李某等返还原物纠纷
审理法院：北京市昌平区人民法院
案号：(2015)昌民初字第05821号
裁判观点
昌平法院经审理认为，原被告双方签订的《经济适用房指标转让协议书》及之后的约定过户条件合法有效。房屋价格上涨发生在双方订立合同之后，房价上涨或下跌均属于市场经济中的商业风险，原告作为完全民事行为能力人，自愿与被告签订了合同，双方均应当自行承担房价上涨或者下跌的后果，因此原告的主张均不能成立。最终法院驳回原告（出名人）诉讼请求。
购买单位集资房的借名买房协议有效
案件名称：倪某等与王某房屋买卖合同纠纷
审理法院：北京市海淀区人民法院
案号：（2012）年海民初字第 8908 号
涉案房屋是单位集资房性质，被告王某在准备购买房屋的当时并不满足购房条件，因此借用了具备购房资格的原告倪某的名义。房屋买卖交易完成后，出名人倪某后起诉至法院主张双方的借名协议无效，理由在于依据售房方案涉案房屋的购买需经所在单位批准，而王某并没有购房的资格。
法院认为：虽然单位对单位集资房的分配有着特殊的规定，但该规定仅是单位内部的规范性文件，而并非法律意义上的行政法规，不能仅凭该内部性文件的存在就认定原被告之间签署的借名协议无效，并且该涉案房屋办理的还是商品房性质的所有权证，因此借名协议是有效的，原告应继续履行协议约定的义务。
借名买房中借名人不可以阻止人民法院的强制执行
最高人民法院民一庭认为：
实践中，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系 (如夫妻或父母子女) 等原因，存在借名买房的情况。在案外人借用被执行人的名义购买房屋并办理登记的情形下，法院对登记在被执行人名下的房屋进行查封后，案外人提出执行异议之诉的，应当如何处理，存在争议。
一种意见认为，根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，因此，对案外人停止执行的请求应当不予支持。
另一种意见认为，在借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于因限购、逃避债务、规避税收、获取贷款等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。因此，对案外人主张被执行人名下的房屋归其所有，并要求停止执行的，应予支持。
我们倾向于第一种意见。理由是：
第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行。
第二，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
第三，借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。

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