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标题: 关于房产证的5个法律知识点 [打印本页]

作者: 班华斌律师 时间: 2018-9-26 17:17
标题: 关于房产证的5个法律知识点
关于房产证的5个法律知识点
来源：生活法律小常识
房子是很多人的奋斗目标，房产证进行房是产的买卖、交换、租赁和抵押时要出具的重要法律文件。那么关于房产证你了解多少！因开发商原因办不了房产证怎么办
1依照合同约定处理。
首先就需要查看合同，看看合同中是否对房产证无法办理的情况进行了约定。如果合同中对此情况已做了约定，那就按照合同约定的执行。
需要注意的是，如果合同中对于违约金额没有明确约定的话，那就可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2合同没有约定，按照相关法律处理。
因开发商不给办房产证导致房产证纠纷时，购房者可以向法院起诉追究违约责任，具体包括：
（1）开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商办理房产证。
（2）开发商不给办房产证时，起诉后，法院要求开发商支付违约金、赔偿损失等。
据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
房产证与房产登记簿的关联与区别
根据《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”和第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”可见，房产证是房屋登记部门发给产权人作为其享有权利的证明，具有证据作用，它只是房屋登记簿的外在表现形式。因此，房产证仅具有初步证明的作用，并不具有代表产权的功能，发生纠纷时，如果出现“一房两证”的情况，登记簿就起决定性作用。
按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。在以房屋为标的物的交易活动中，以房屋为标的物的物权取得、设定、变动等，须经登记始发生物权法上的效力。所以，房屋所有权归属的确认须以登记簿上的记载为准。怎么辨别房产证的真伪
房产证进行房是产的买卖、交换、租赁和抵押时要出具的重要法律文件。验证房产证的真实和有效性是任何房产交易行为的第一个步骤。辨别房产证的方法如下：
1、印制房产证的纸张是印钞纸，这也是假证突破不了的最大瓶颈。假证一般用普通纸张印制，比较粗糙，我们可以通过比对纸张的挺括度、音色来辨别房产证的真伪。
2、通过网站或电话查询一下发证编号，这个编号与房产证一一对应，可以说是房产证的身份证编号——假证是过不了这一关的。
3、找一本同年代、同版本的房产证进行一下字体、字号、印章的对比。迄今为止我还没有见到任何一本假的房产证在这些方面分毫不差高仿品。
4、真品房产证具有与人民币类似的水印设计，对光观察可以看到宋体"房屋所有权证"底纹暗印，透过光线可见高层或多层水印房屋。
5、每个有权利发放房产证的市、县发证机关的建房注册号都是不同的。在辨别房产证真伪时除了要注意该产权证是否有编号，还要核对一下该编号是不是建设部公告的全国统一编号。
6、真品房产证的封皮使用的是进口涂塑纸，而假房产证很多用的都是镀膜纸，用手就可以将塑料镀膜撕下来。另外还可以通过对封面国徽的观察来辨别一下——真品的国徽是清晰、精美的。
7、真品房产证在封面里页中有印制清晰、流畅的“翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花”，假证在这里往往印制粗糙，线条刻板。而在房产证的发证机关盖章页上，具有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，其花纹的细腻清晰也是假证达不到的工艺水平。房产证怎么加名、减名
（一）房产证怎么加名？
无贷款房产证加配偶、子女、父母名字
1、带好三证（结婚证，身份证，房产证）及其复印件。
2、去房屋交易中心，窗口工作人员会审核提交的材料。
3、办理房产证上加名字所需的费用：110元手续费：80元手续费，25元籍图费，5元贴花费。
注意：夫妻关系的加名与直系亲属见房产证加名相同，只需要双方持相关证件（结婚证、身份证、房产证），到房管局办事大厅填写一份双方共同拥有该房产的申请，就可以办理房产证增加共有人的业务，只需交纳少量工本费即可，费用一般包含配图费、登记费等。
有贷款房产证加名字
1、先去银行办理抵押手续变更（需征得贷款银行同意）。
2、办理所需要的费用：除了前面说的110元手续费外。如果贷款是公积金的，需要另外加100元；如果是组合贷款（公积金贷款+商业贷款），需要加200元费用。
3、其他的步骤和前面无贷款的流程一样。
举个例子：按揭的房子，房产证上怎么加名字？
婚前王某按揭贷款买一套房子，产权证上登记只有王某名字。不久将与女朋友李某踏入婚姻殿堂，想要在房产证上加名字。
我国《物权法》规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”。也就是说，若王某的产权证上要加上李某的名字，必须取得银行的同意，而王某贷款银行给他的回复是：除非贷款还清，否则抵押权是不能注销的。
最后他们办公证，在财产约定协议条款中加一条：本协议不得对抗与银行签订的贷款合同。等贷款一还清，马上在产权证上加名。
没有直系血缘关系的房产证加名字情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用：
1、每平方米2.5元交易费。
2、不满5年，5.6%的营业税加1%个人所得税（时间段从产证发证日期到交易日未止），满5年则不需要。
3、万分之5的印花税。
4、4本合同，每本约5元（各区交易中心不一样）。
5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。
6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。
（以上数据具体以当地交易中心为准）
（二）房产证减名怎么办理？
1、房产证放弃名字的方法
在房产证上减名的情况有好几种，主要有：
（1）产权赠与。
（2）房屋买卖。
（3）析产登记。
2、房产证上减名字需要什么手续
第一种情况夫妻间减名字
房子没有贷款这种情况减名字是非常方便的，不需缴纳任何税费，只要80元的工本费就可搞定。
步骤：
（1）带好五证（结婚证、身份证、土地证、房产证、契证）正本及复印件。
（2）去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增减少配偶姓名事宜的，工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个序号，然后凭序号去相关窗口办理。
房子有贷款这种情况，不能加减名字。须在贷款都还清之后才可办理。
第二种情况：其余关系间（包括直系血缘亲属间）减名字
这种情况一般是通过“买卖”和“赠与”两种方式。
一般人之间办理房产证减名字的流程：
（1）签订买卖合同。
（2）提交材料。买卖双方本人带上相关材料去房管局申请房产转移登记。
（3）缴税。房管局收到申请材料以后，按其要求时间到相关税务部门交纳各种税费。买卖双方各自带身份证原件交纳各自的税费。
（4）完税过户。买卖双方交纳各自的税费以后，双方一起带上身份证和各自的完税发票单据，到房管局审查确定已经完税，完成过户，领取过户回执。
（5）领证。买房按过户回执指定的时间，带上身份证和过户回执到房管局领取新的房产证。
3、房产证减名要缴纳多少费用？
如果只是夫妻之间减名，只需要交几十元的手续费。
如果是其余关系，视同买卖或赠与。需要交契税营业税印花税等等。
减名字类似于份额转让，流程和正常的房屋交易类似。共分四种情况：
（1）购买90平方米以下普通住宅：1%；
（2）购买90平方米以上的普通住宅：1.5%；
（3）非购买普通住宅：3%；
（4）购买非普通住宅：3%.以一套60平方米、180万元的普通住宅为例，有父母和子女3个人名字，现去掉子女名字，根据情况不同，需要缴纳的契税最少6000元，最多1.8万元。
如果直系亲属之间赠与，只需缴纳契税和公证费（不强制办理公证）。非直系亲属之间，即便是通过赠与方式，也要缴纳相应的增值税、契税等，等同于买卖。房产丢失了怎么补办？
首先，产权人先要到当地的产权管理部门的档案处提出申请，档案处核对产权人申请新证的房产的存档，开具房产证遗失的证明。其次，申请人要携带相关材料去省级以上报刊媒体公告声明。公告满六个月后，申请人可申请办理新证。
再次，申请人办理新证所要提交的材料：
1、补办的书面申请（无固定格式，但要写清楚）
2、原售房单位（如开发商）出具的曾领证证明原件
3、申请人身份证明原件，复印件
4、申请人已公告声明的报样。
5、登记机关会提供登记表和房产的平面测绘图，由产权人核对
6、如委托他人办理，还应提交授权委托书。最后，产权机关认为符合颁发新证的条件，发给申请人受理通知单，申请人根据通知单上的时间领取新证。
补办房产证的费用有哪些？
补办房产证肯定是要花钱的，但并不是所有费用都由房管部门收取，由于补办房产证涉及到查询档案、报纸公告等程序，所以补办房产证的费用主要包括：
1、到房管部门查询房屋档案一般是免费的。
2、到报社登报作废房产证统一收取一定的费费用，办理土地证登报作废统一收取一定的费用。
3、办理新的房产证需缴纳一定的工本费，办理新的土地证需缴纳一定的工本费。

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